Vorfälligkeitsentschädigung: Was der Verkauf vor Kreditende wirklich kostet
Viele Eigentümer verschieben den Verkauf aus Angst vor der Entschädigung. Oft zu Unrecht – und manchmal entfällt sie ganz.
„Ich würde ja verkaufen, aber mein Kredit läuft noch." Diesen Satz hören wir häufig – und oft steckt dahinter eine Überschätzung der tatsächlichen Kosten. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist real, aber sie ist berechenbar, sie ist begrenzt, und in einigen Fällen entfällt sie vollständig.
Was die Vorfälligkeitsentschädigung ist
Wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, entgehen der Bank die vereinbarten Zinsen für die Restlaufzeit. Diesen Schaden darf sie Ihnen in Rechnung stellen. Rechtsgrundlage ist § 490 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 502 BGB.
Wichtig zu verstehen: Die Bank muss Sie bei einem Immobilienverkauf aus dem Vertrag entlassen. Sie kann die Ablösung nicht verweigern. Was sie darf, ist eine Entschädigung verlangen.
Wie hoch sie ausfällt
Die Höhe hängt von drei Faktoren ab: der verbleibenden Restschuld, der verbleibenden Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Marktzins für vergleichbare Anlagen.
Der entscheidende Punkt ist der letzte. Sind die Marktzinsen seit Abschluss Ihres Darlehens gestiegen, sinkt die Entschädigung – die Bank kann das freiwerdende Geld ja besser anlegen als zu Ihrem alten Zinssatz. Genau das ist die Situation vieler Eigentümer, die vor 2022 zu Niedrigzinsen finanziert haben: Der damalige Zins von unter zwei Prozent liegt heute deutlich unter dem Marktniveau. In solchen Konstellationen kann die Entschädigung überraschend niedrig ausfallen oder rechnerisch sogar gegen null gehen.
Umgekehrt gilt: Wer 2023 zu Höchstzinsen abgeschlossen hat und heute bei gesunkenem Marktniveau ablösen will, zahlt entsprechend mehr.
Die häufigste Fehlannahme lautet: Die Entschädigung ist immer hoch. Tatsächlich hängt sie stark davon ab, wie sich die Zinsen seit Ihrem Abschluss entwickelt haben.
Wann die Entschädigung vollständig entfällt
Nach 10 Jahren: Sonderkündigungsrecht
Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne jede Entschädigung. Das gilt unabhängig davon, wie lange die Zinsbindung noch läuft. Wer also 2015 abgeschlossen hat, kann heute kostenfrei aussteigen.
Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
War die Widerrufsbelehrung im Darlehensvertrag fehlerhaft, kann unter Umständen noch widerrufen werden. Bei Verträgen ab Juni 2016 sind die Fristen allerdings weitgehend abgelaufen. Eine Prüfung lohnt vor allem bei älteren Verträgen.
Fehlerhafte Pflichtangaben
Enthält die Bankmitteilung zur Vorfälligkeitsentschädigung nicht die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben, kann der Anspruch entfallen. Das ist ein Detail, das ein Fachanwalt prüfen sollte.
Zinsbindung läuft ohnehin aus
Endet die Zinsbindung innerhalb der nächsten Monate, ist der Schaden der Bank gering. Manchmal lohnt es sich schlicht, den Verkaufszeitpunkt um wenige Monate zu verschieben.
Ein Rechenbeispiel
Restschuld 180.000 Euro, Vertragszins 3,8 Prozent, verbleibende Zinsbindung vier Jahre. Läge der aktuelle Wiederanlagezins bei 2,8 Prozent, entstünde der Bank ein Zinsschaden von etwa einem Prozentpunkt pro Jahr – abgezinst und um ersparte Verwaltungskosten sowie das entfallende Risiko bereinigt. Die Entschädigung läge in dieser Konstellation grob in der Größenordnung von 6.000 bis 7.000 Euro.
Läge der Wiederanlagezins dagegen bei 4,2 Prozent, also über Ihrem Vertragszins, entstünde der Bank kein Schaden – die Entschädigung wäre rechnerisch null.
Wichtig: Das ist eine vereinfachte Illustration, keine Berechnung für Ihren Fall. Die tatsächliche Ermittlung folgt komplexen Vorgaben der Rechtsprechung. Verlangen Sie von Ihrer Bank eine schriftliche, nachvollziehbare Aufstellung.
Was Sie konkret tun sollten
Vorgehen in vier Schritten
Die Alternative: Darlehen übertragen
Zwei Wege können die Entschädigung ganz vermeiden. Bei der Pfandtausch-Variante übernehmen Sie das Darlehen für eine neue Immobilie – die Bank tauscht lediglich die Sicherheit. Das setzt voraus, dass Sie ohnehin wieder kaufen.
Bei der Schuldübernahme tritt der Käufer in Ihren Darlehensvertrag ein. In der Praxis funktioniert das selten: Der Käufer muss die Konditionen wollen und die Bank muss ihn als Schuldner akzeptieren. Bei einem alten Niedrigzinsdarlehen kann das aber für beide Seiten attraktiv sein.
Unsere Einordnung aus der Praxis
Als Immobilienmakler in Leipzig erleben wir regelmäßig, dass Eigentümer den Verkauf jahrelang aufschieben – und dabei mehr verlieren, als die Entschädigung gekostet hätte. Laufende Instandhaltung, entgangene Wertentwicklung oder eine ungünstigere Marktlage können den vermeintlichen Vorteil des Abwartens schnell aufzehren.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie zuerst den Marktwert ermitteln, holen Sie dann die Zahl von der Bank ein und rechnen Sie beides gegeneinander. Unsere kostenfreie Immobilienbewertung liefert Ihnen die eine Hälfte dieser Rechnung.
Hinweis: Wir sind Immobilienmakler, keine Rechts- oder Finanzberater. Für die Prüfung Ihres Darlehensvertrags wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Bankrecht oder an die Verbraucherzentrale.
Häufig gestellte Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Nein. Bei einem Immobilienverkauf muss die Bank der vorzeitigen Ablösung zustimmen. Sie darf dafür eine Entschädigung verlangen, den Verkauf aber nicht blockieren.
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens greift das gesetzliche Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist. Ab diesem Zeitpunkt können Sie ohne Entschädigung ablösen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
Ja. Die Berechnung muss nachvollziehbar und den Vorgaben der Rechtsprechung entsprechend erfolgen. Verbraucherzentralen prüfen sie gegen eine geringe Gebühr. Fehlerhafte Berechnungen kommen in der Praxis durchaus vor.
Grundsätzlich nein – sie betrifft Ihren Darlehensvertrag und ist Ihre Sache. In der Preisverhandlung kann sie faktisch eine Rolle spielen, rechtlich bleibt sie aber beim Verkäufer.
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