Der Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf, Unterlagen und was danach passiert
Aus 212 Notarterminen im Jahr 2025: Wie ein Beurkundungstermin in Leipzig wirklich abläuft und worauf es ankommt.
Für die meisten Menschen ist der Notartermin der einzige ihres Lebens – und entsprechend groß ist die Unsicherheit. Dabei ist der Ablauf klar geregelt und weniger dramatisch, als viele erwarten. Wir haben allein im Jahr 2025 insgesamt 212 Beurkundungen begleitet. Hier ist, was Sie wissen sollten.
Warum überhaupt ein Notar?
In Deutschland ist der Kaufvertrag über eine Immobilie nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird – so schreibt es § 311b BGB vor. Ein privatschriftlicher Vertrag ist schlicht nichtig, egal wie sorgfältig er formuliert wurde.
Der Notar ist dabei nicht Vertreter einer Seite. Er ist zur Neutralität verpflichtet und muss beide Parteien gleichermaßen belehren. Wer sich davon eine Interessenvertretung erhofft, wird enttäuscht – wer eine unabhängige Prüfung der Formalien erwartet, bekommt genau das.
Die 14-Tage-Frist: Ihr wichtigstes Recht
Handelt es sich um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, muss der Notar den Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist dient ausschließlich Ihrem Schutz.
Unsere klare Empfehlung: Nutzen Sie diese Zeit. Lesen Sie den Entwurf vollständig, notieren Sie Fragen und lassen Sie ihn im Zweifel von einem Anwalt prüfen. Kein seriöser Verkäufer und kein seriöser Makler wird Sie drängen, auf diese Frist zu verzichten.
Wenn jemand Druck macht, den Notartermin vorzuziehen, ist das ein Warnsignal. Zwei Wochen Prüfzeit sind kein Entgegenkommen, sondern Ihr gesetzliches Recht.
Was im Entwurf stehen sollte
Diese Punkte gehören in den Kaufvertrag
Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: Der übliche Gewährleistungsausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Verkäufer sollten deshalb im eigenen Interesse alles offenlegen, was ihnen bekannt ist – ein verschwiegener Feuchtigkeitsschaden kann noch Jahre später zu Rückabwicklung und Schadensersatz führen.
Was Sie zum Termin mitbringen
Checkliste für den Beurkundungstermin
Der Termin selbst
Identitätsfeststellung
Der Notar prüft die Ausweise aller Anwesenden und stellt fest, dass alle Beteiligten geschäftsfähig und ausreichend vertreten sind.
Vollständiges Verlesen
Der Notar liest den gesamten Vertrag vor – Wort für Wort, auch die Passagen, die trocken klingen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und dauert je nach Umfang 30 bis 60 Minuten. Unterbrechen Sie ruhig, wenn Sie etwas nicht verstehen.
Belehrung und Fragen
Der Notar erläutert die rechtlichen Folgen und beantwortet Fragen. Änderungswünsche können hier noch eingearbeitet werden – bei kleineren Punkten direkt im Termin.
Unterschriften
Alle Beteiligten und der Notar unterschreiben. Ab diesem Moment ist der Vertrag bindend. Ein Widerrufsrecht gibt es beim notariellen Immobilienkaufvertrag nicht.
Was nach dem Termin passiert
Viele Käufer sind überrascht, dass mit der Unterschrift noch längst nicht alles erledigt ist. Der Notar arbeitet nun eine Reihe von Schritten ab:
Auflassungsvormerkung. Der Notar veranlasst die Eintragung im Grundbuch. Sie sichert Ihren Anspruch ab – die Immobilie kann nicht mehr an jemand anderen verkauft werden.
Lastenfreistellung. Bestehende Grundschulden des Verkäufers müssen gelöscht oder zur Löschung freigegeben werden. Der Notar holt die entsprechenden Erklärungen der Banken ein.
Vorkaufsrechte. Die Gemeinde erhält Gelegenheit, ein eventuelles Vorkaufsrecht auszuüben. In Leipzig ist das in bestimmten Erhaltungssatzungsgebieten relevant. Die Verzichtserklärung ist Voraussetzung für die Fälligkeit.
Fälligkeitsmitteilung. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis zu zahlen ist. Bis dahin vergehen typischerweise vier bis acht Wochen.
Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt setzt die Steuer fest – in Sachsen 5,5 Prozent. Nach Zahlung erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Eigentumsumschreibung. Erst jetzt werden Sie formal Eigentümer. Vom Notartermin bis zur Umschreibung vergehen häufig drei bis sechs Monate.
Beurkundung
Fälligkeit
umschreibung
Was der Notar kostet
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und sind bundesweit einheitlich festgelegt. Es gibt keinen Verhandlungsspielraum – ein Notar, der günstigere Konditionen anbietet, würde sich rechtswidrig verhalten. Üblicherweise liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Getragen werden sie in der Regel vom Käufer.
Eine Aufschlüsselung aller anfallenden Kosten finden Sie in unserem Beitrag zu den Kaufnebenkosten in Leipzig.
Wie wir den Termin vorbereiten
Als Immobilienmakler in Leipzig begleiten wir den gesamten Weg bis zur Beurkundung: Wir stellen die vollständigen Unterlagen zusammen, stimmen den Entwurf mit dem Notariat ab, klären offene Punkte vorab und sind beim Termin dabei. Die 212 Notartermine des Jahres 2025 haben uns gezeigt, wo es typischerweise hakt – und wie sich Verzögerungen vermeiden lassen.
Wenn Sie wissen möchten, wie der Verkaufsprozess insgesamt abläuft, finden Sie das in unserem Beitrag zum Ablauf in 7 Schritten. Für Käufer haben wir den Kaufablauf in 9 Schritten beschrieben.
Häufig gestellte Fragen zum Notartermin
Nein. Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist bindend, ein Widerrufsrecht besteht nicht. Eine Rückabwicklung ist nur bei arglistiger Täuschung, Irrtum oder im gegenseitigen Einvernehmen möglich – und dann erneut kostenpflichtig beim Notar.
Nicht zwingend. Sie können sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten lassen. Möglich ist auch eine nachträgliche Genehmigung, die dann aber ebenfalls beglaubigt werden muss und die Abwicklung verzögert.
Üblicherweise der Käufer, da er die Kosten trägt. In der Praxis schlägt oft der Makler ein Notariat vor, mit dem der Ablauf eingespielt ist. Sie sind an diesen Vorschlag nicht gebunden.
Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, nicht am Tag der Beurkundung. Der genaue Übergabetermin wird im Kaufvertrag geregelt. Erstellen Sie bei der Übergabe unbedingt ein Protokoll mit Zählerständen und Fotos.
Sicher durch den Verkaufsprozess
Von der Bewertung bis zum Notartermin – wir begleiten jeden Schritt. Kostenfrei und unverbindlich.