Rendite berechnen: Was Kapitalanleger in Leipzig realistisch erwarten können
Brutto, netto und Eigenkapitalrendite – die drei Kennzahlen im Vergleich, mit konkreten Werten für Leipziger Stadtteile.
„Fünf Prozent Rendite" klingt gut – sagt aber wenig, solange nicht klar ist, welche Rendite gemeint ist. Zwischen Brutto- und Nettorendite liegen bei Leipziger Objekten häufig anderthalb bis zwei Prozentpunkte. Wer die Kennzahlen verwechselt, kalkuliert an der Realität vorbei.
Die drei Kennzahlen
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis, mal 100. Die einfachste Kennzahl – und die, mit der Inserate werben. Sie ignoriert Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten und taugt deshalb nur zum groben Vergleich zweier Objekte.
Nettomietrendite
Jahreskaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, geteilt durch Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Das ist die ehrliche Zahl. Sie zeigt, was das eingesetzte Kapital tatsächlich erwirtschaftet.
Eigenkapitalrendite
Jahresüberschuss nach Zins und Kosten, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital. Sie berücksichtigt den Hebeleffekt der Finanzierung und ist für die meisten Anleger die eigentlich entscheidende Größe.
Ein vollständiges Rechenbeispiel
Eigentumswohnung in Leipzig-Reudnitz, 65 m², Kaufpreis 195.000 Euro, Kaltmiete 585 Euro monatlich.
Bruttomietrendite
Nettomietrendite
Aus 3,6 Prozent werden also 2,7 Prozent – ein Unterschied von fast einem Prozentpunkt, allein durch Kosten, die in keinem Inserat stehen.
Die Bruttorendite verkauft die Immobilie. Die Nettorendite sagt Ihnen, ob sie sich trägt. Rechnen Sie immer beide.
Die Eigenkapitalrendite: Wo der Hebel wirkt
Nehmen wir dasselbe Objekt mit 60.000 Euro Eigenkapital und 156.000 Euro Darlehen zu 3,6 Prozent Zinsen:
Berechnung
Das sieht ernüchternd aus – und ist genau der Punkt, an dem viele Kalkulationen zu optimistisch sind. Der Hebel wirkt nur, wenn die Nettorendite über dem Finanzierungszins liegt. Bei 2,7 Prozent Nettorendite und 3,6 Prozent Zins arbeitet er gegen Sie.
Was die Rechnung trotzdem tragfähig machen kann: der steuerliche Effekt durch Abschreibung und Werbungskosten, die Tilgung als Vermögensaufbau und die erwartete Wertentwicklung. Diese Faktoren gehören in jede seriöse Betrachtung – aber sie ersetzen keine tragfähige Grundrendite.
Renditen nach Leipziger Stadtteilen
Schleißig, Südvorstadt
Plagwitz, Gohlis
Eutritzsch, Reudnitz
Die Faustregel lautet: Je etablierter die Lage, desto niedriger die Rendite und desto höher die Wertstabilität. In Schleußig zahlen Anleger einen Aufschlag für die Sicherheit knapper Angebote. In Eutritzsch oder Reudnitz gibt es mehr Rendite bei etwas höherem Risiko.
Welche Strategie sinnvoll ist, hängt vom Anlageziel ab. Wer Cashflow braucht, sucht die höhere Rendite. Wer Vermögen sichern will, nimmt die niedrigere Rendite in stabiler Lage.
Die häufigsten Rechenfehler
Kaufnebenkosten vergessen. Rund zehn Prozent, die keinen Ertrag bringen, aber die Investitionssumme erhöhen.
Instandhaltung zu niedrig ansetzen. Als Orientierung gelten rund 1 Prozent des Gebäudewerts jährlich. Bei Altbauten eher mehr.
Mit der Warmmiete rechnen. Nur die Kaltmiete zählt – die Nebenkosten sind durchlaufende Posten.
Leerstand ausblenden. Auch in Leipzig gibt es Mieterwechsel mit Renovierungszeiten. Zwei Prozent Mietausfallwagnis sind ein realistischer Ansatz.
Energetischen Zustand ignorieren. Bei unsanierten Objekten stehen Sanierungspflichten im Raum. Was da auf Sie zukommt, beschreiben wir im Beitrag zum Gebäudeenergiegesetz.
Wie wir Anleger unterstützen
Als Immobilienmakler in Leipzig mit über 1.850 vermittelten Objekten kennen wir die tatsächlich erzielten Mieten und Kaufpreise in den einzelnen Stadtteilen – nicht nur die Angebotszahlen aus den Portalen. Unsere kostenfreie Immobilienbewertung umfasst bei Anlageobjekten eine vollständige Ertragsanalyse.
Für größere Objekte finden Sie weiterführende Informationen im Beitrag zum Mehrfamilienhaus.
Häufig gestellte Fragen zur Renditeberechnung
In Leipzig liegen die Bruttomietrenditen je nach Lage zwischen etwa 3 und 6,5 Prozent. Die Nettorendite liegt typischerweise ein bis zwei Prozentpunkte darunter. Angebote mit deutlich höheren Versprechen sollten Sie kritisch prüfen.
Die Bruttorendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkosten sowie die nicht umlagefähigen laufenden Kosten und ist damit die aussagekräftigere Zahl.
Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage, Instandsetzungen am Sondereigentum sowie das Mietausfallwagnis. Betriebskosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr können dagegen umgelegt werden.
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. In Leipzig liegen die Faktoren je nach Lage zwischen 15 und 28. Unter 20 gilt als renditeorientiert, über 25 als wertstabilitätsorientiert. Eine pauschale Grenze gibt es nicht – entscheidend ist Ihr Anlageziel.
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