Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Die 10-Jahres-Frist erklärt
Wann Gewinne aus dem Immobilienverkauf steuerpflichtig sind, welche Ausnahmen greifen und wie die Frist genau berechnet wird.
Wer eine Immobilie mit Gewinn verkauft, muss unter Umständen Steuern auf diesen Gewinn zahlen. Entscheidend ist die Zehn-Jahres-Frist nach § 23 EStG – und eine wichtige Ausnahme für selbstgenutzte Immobilien. Dieser Beitrag erklärt, wann welche Regel greift und wie die Frist genau berechnet wird.
Die Grundregel
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, gilt dieser Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft und ist einkommensteuerpflichtig. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei – unabhängig von der Höhe.
Der Begriff „Spekulationssteuer" ist dabei umgangssprachlich. Es handelt sich nicht um eine eigene Steuerart, sondern der Gewinn wird Ihrem zu versteuernden Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet.
Die entscheidende Ausnahme: Eigennutzung
Für selbstgenutzte Immobilien greift eine wichtige Ausnahme. Der Verkauf ist steuerfrei, wenn die Immobilie:
Voraussetzungen der Eigennutzungsausnahme (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG)
Variante B ist die praktisch wichtigere und wird oft missverstanden: Es geht um Kalenderjahre, nicht um volle 36 Monate. Wer eine Wohnung von Dezember 2024 bis Januar 2026 selbst bewohnt, hat sie in drei Kalenderjahren genutzt (2024, 2025, 2026) und erfüllt die Voraussetzung – obwohl es rechnerisch nur gut 13 Monate waren. Die Nutzung muss allerdings zusammenhängend bis zum Verkauf bestehen.
„Zu eigenen Wohnzwecken" bedeutet: Sie selbst wohnen dort. Eine Nutzung durch Kinder, für die Sie Kindergeld erhalten, wird ebenfalls anerkannt. Die unentgeltliche Überlassung an andere Angehörige dagegen in der Regel nicht.
Die Eigennutzungsausnahme rechnet in Kalenderjahren, nicht in Monaten. Wer das weiß, kann den Verkaufszeitpunkt gezielt planen.
Wie die Zehn-Jahres-Frist berechnet wird
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die Grundbucheintragung oder die Schlüsselübergabe. Gerechnet wird taggenau vom Datum des Kaufvertrags bis zum Datum des Verkaufsvertrags.
Beispiel: Kaufvertrag am 15. März 2016, Verkaufsvertrag am 10. März 2026 – die Frist ist noch nicht abgelaufen, der Gewinn ist steuerpflichtig. Ein Verkauf am 16. März 2026 wäre dagegen steuerfrei. Fünf Tage Unterschied können hier über einen fünfstelligen Betrag entscheiden.
Bei geerbten Immobilien
Erben treten in die Rechtsposition des Erblassers ein. Das bedeutet: Die Frist des Erblassers wird übernommen. Hat der Erblasser die Immobilie 2010 gekauft und Sie erben 2026, ist die Zehn-Jahres-Frist bereits abgelaufen – ein Verkauf ist steuerfrei.
Umgekehrt: Hat der Erblasser 2020 gekauft und Sie erben 2026, läuft die Frist noch bis 2030. Der Erbfall selbst löst keine neue Frist aus. Weitere Aspekte dazu in unserem Beitrag Immobilie geerbt in Leipzig.
Wie der Gewinn berechnet wird
Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Berücksichtigt werden:
Berechnung des Veräußerungsgewinns
Der letzte Punkt überrascht viele Vermieter: Die über die Jahre steuerlich abgesetzte AfA erhöht den Veräußerungsgewinn wieder. Wer zehn Jahre lang 2 Prozent abgeschrieben hat, muss 20 Prozent des Gebäudewerts zum Gewinn hinzurechnen.
Rechenbeispiel
Vermietete Eigentumswohnung in Leipzig, gekauft 2019 für 180.000 Euro zuzüglich 18.000 Euro Nebenkosten, Verkauf 2026 für 265.000 Euro, Maklerprovision 9.400 Euro. Gebäudeanteil 130.000 Euro, davon in sieben Jahren 2 Prozent p.a. abgeschrieben = 18.200 Euro AfA.
Gewinn: 265.000 − 180.000 − 18.000 − 9.400 + 18.200 = 75.800 Euro
Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent wären das rund 31.800 Euro Steuer – zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Ein Verkauf nach Ablauf der Frist im Jahr 2029 wäre dagegen vollständig steuerfrei.
Weitere Punkte, die Sie kennen sollten
Freigrenze 600 Euro: Liegt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter 600 Euro, bleibt er steuerfrei. Es handelt sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag – ab 600 Euro ist der volle Betrag steuerpflichtig.
Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gilt möglicherweise als gewerblicher Grundstückshändler. Dann greifen völlig andere Regeln – inklusive Gewerbesteuer und dem Wegfall der Zehn-Jahres-Frist. Diese Grenze ist für Anleger mit mehreren Objekten entscheidend.
Verluste: Ein Verlust aus einem privaten Veräußerungsgeschäft kann nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden, nicht mit sonstigem Einkommen.
Wichtiger Hinweis
Wir sind Immobilienmakler, keine Steuerberater, und dürfen keine steuerliche Beratung erbringen. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine individuelle Prüfung. Bei konkreten Fragen zu Ihrer Situation wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater – gerade bei größeren Beträgen lohnt sich das in jedem Fall.
Was wir beitragen können: eine fundierte Einschätzung des aktuellen Marktwerts, damit Sie und Ihr Steuerberater auf einer belastbaren Zahl aufsetzen können. Als Immobilienmakler in Leipzig beraten wir Sie außerdem dazu, wie sich ein späterer Verkaufszeitpunkt auf den erzielbaren Preis auswirken würde.
Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer
Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben.
Nein, in Kalenderjahren. Eine Nutzung von Dezember 2024 bis Januar 2026 erfüllt die Voraussetzung bereits, weil sie drei Kalenderjahre berührt – vorausgesetzt, die Nutzung bestand zusammenhängend bis zum Verkauf.
Ja, aber Sie übernehmen die Frist des Erblassers. Maßgeblich ist dessen Anschaffungsdatum, nicht der Erbfall. Hat der Erblasser vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei.
Das Datum der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags und des Verkaufsvertrags – nicht die Grundbucheintragung, nicht die Zahlung, nicht die Schlüsselübergabe.
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